徐州市新城区奥体板块的这十年

       2007年随着徐州市人民政府的搬迁，徐州新城区正式拉开了帷幕，绿地集团争得先机，在新城区先后开发建设了绿地商务城、绿地泊林公馆、绿地国博城等项目，中铁建、美的等开发企业紧随其后入驻新城区。

        2011年随着奥体中心的建设，新城区的发展版图不断扩大，而奥体中心南两宗地块的高溢价出让，让该板块进入公众视野。

奥体板块四至：西北东至黄河故道，南至昆仑大道。截图：金刚石云数据系统

        2012年10月19日，徐州金洋置业有限公司以总金额5.22亿元的高价获得新城区奥体中心南的两幅地块（紫金奥邻花园、奥体沁园），其中2012-31号地块成交楼面价2376元/㎡，溢价率25%，2012-31号地块成交楼面价2517元/㎡，溢价率40.8%。

纵观2011年-2022年奥体板块存量及供求趋势中可见一斑。

数据来源：金刚石云数据系统

       2011年底奥体板块狭义存量仅2.53万方，时年该板块仅绿地商务城及中铁原香漫谷两个项目在售，2010-2011年两个项目共去化46.75万㎡，月均去化约1.95万㎡，板块存量小，月均去化量高，这是2012年奥体南两宗地块高溢价成交的原因之一。

       2011年5月，徐州主城区实施限购政策（新城区除外），整体市场开始转冷，尽管新城区不在限购范围内但也不可避免被波及；随后三年随着板块内土地供应的增加，在售项目增至6个，板块内供过于求，存量高企，截至2014年板块存量高达36.84万㎡；2014年5月新城区2014-9号、2014-10号两宗地块无人问津（时代艺境项目），徐州市新城区国有资产经营有限责任公司底价成交，成交楼面价2252元/㎡。尽管当时板块月均成交量仍维持在2万㎡左右，但对于单个项目来说月均去化仅0.3万㎡左右，项目去化难度加大。

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        去库存成为当时徐州楼市最响亮的口号，随后土地供应减少，限购政策取消，楼市在2015年底迎来新的春天。

        接下来的四年时间，徐州楼市开启了“疯狂”模式，房价连续上涨，成交量不断攀高；而2015-2018四年间奥体板块将去库存贯彻的十分彻底，截至2018年底板块狭义存量仅0.88万㎡。

        常年的供不应求，叠加徐州中心医院分院、徐州市一中、地铁建设等多项利好，奥体板块无疑成了最炙手可热的板块，2019年3月2019-4地块（弘阳大都会）以113.82%的高溢价成交，楼面价达8703元/㎡，参与房企高达20余家。

        2020年5月奥体板块时代艺境项目入市，板块热度居高不下，加之房价倒挂，该项目用时20个月去化27万㎡，6次推盘均是一房难求，成为新城区的一个“传奇”项目。同年，绿地国博城、弘阳大都会等项目纷纷入市，奥体板块在2020年成交高达65.4万㎡，占徐州楼市商品住宅总成交量8.3%（含贾汪区）。

        连续上涨的不仅是房价，还有地价，2021年3月万科以28.85亿摘得2020-94号地块，溢价率136.1%，楼面价高达16111元/㎡，十年时间地价涨了近8倍。随后徐州土地推行“限房价”“限地价”的双限出让模式，由此新城区土地供应量激增，一年时间内成功出让7宗地块，总出让面积34.2万㎡，计容建面达85万㎡，将板块潜在存量推至新高。

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        2021年下半年开始市场转冷，大市场持续下行的情况下，没有一个项目可以幸免，2021年奥体板块5个主力在售项目去化38万㎡，环比下跌41.9%，年底招商雍华府连续加推15.2万㎡，供应成交出现一波小高潮，待这波小高潮退去，新城区一房难求的现象也将就此结束。

       在市场热度最高时拿地，在市场下行周期内推盘，这是目前奥体板块几个项目面临的困境。万科翠湾中城2021年12月首次领取销许，时至今日仅成交0.73万㎡（网签数据），晴翠四季亦是去年底首开，至今去化1.39万㎡（网签数据）。板块存量高企，去化周期延长，规划红利期已过，如何在众多项目中突围，成为当前项目操盘手最大的考验。

        行业信用危机爆发、市场信心不足，房地产行业面临洗牌，2022年很难，努力“活下去”。2022年3月16日金融委会议意在提振整体经济的信心，也明确了对房地产行业的态度，银保监会、证监会、财政部、外汇局等机构相继对房地产表态，无疑给市场吃了一颗定心丸，也极大的提振了行业信心。寒冬已至，春天也就不远了。