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地块概况
地块概况——挂牌信息：
【2021】3-1号地块为泰州2021年首个挂牌住宅地块，地块属城中板块，出让面积68847㎡，容积率1.104—1.493，本次土拍泰州首次设定了最高限价。总价限价为136300万元，楼面地价最高限价13260元/㎡。
地块概况——地块位置：
【2021】3-1号地块属泰州城中板块，地处青年南路西侧、人民南路北侧。地块位于泰州老城市环城河内，属于核心城中区域。青年南路为城市南北主干道。
地块概况——地形四至：
【2021】3-1号地块为净地，地形呈相对规整的“L”型，最宽处尺寸如图所示。地块两侧临路及河道驳岸，一侧临近居住区，另一侧临近主干道。
地块概况——规控条件：
●按地形地块分为西侧A分区44338㎡，东侧B分区22697㎡，C分区为区间道路，可利用地下空间1812㎡。地块整体容积率为容积率1.104—1.493，从容积率来看，地块未来是低层建筑社区。另外，地块有限高规控，住宅为9米（三层）≤H≤30米（十层），商业为H≤24米。
地块概况——配套环境：
●地块为市中心区位位置，拥有较好的商业配套、教育配套和医疗配套资源。另外地块紧邻泰州环城河风景绿化带，自然条件较好。整体配套环境较好。
市场环境
市场环境——土地市场：
●泰州市主城区土地成交分析：2017年-2018年泰州主城区土地市场相对平缓，每年不足20宗地块成交，从楼面价来看2017-2019年土地价格处于下滑状态，2020年涉宅地块价格陡然飙升。涉宅地块平均楼面价达到峰值7718元/㎡。
●泰州市主城区近两年内成交32宗涉宅地块，供应量价齐升。城中板块尽管成交不多，但均成为当时的单价地王；其中20年9月最高楼面价已到12028元/㎡，区域最大溢价率83.16%，距本地块仅2公里。
市场环境——住宅市场：
●在去库存形势下，2016-2017年泰州市主城区住宅呈现供小于求的状态。18年起因供应量增加，成交量有所回落。但整体市场还是呈现较好走势。全市商品住宅成交均价在2019年猛增，近5年，全市年均价格涨幅达96.9%。2020年全市商品住宅成交均价达12964元/㎡，价格达到历史高位。
市场环境——住宅存量：
●截止2020年12月，泰州市主城区整体住宅存量6258套，存量面积约79.6万㎡，去化周期5.36月。2020年3月市场存量最低，从2020年6月开始市场去化周期逐步降低。
板块市场
板块市场——项目分布：
●项目周边2公里范围内核心竞品,20年销售总面积3.94万平米，高层均价16800-20000元/㎡，目前在售项目仅2个，产品多元，有多层、复式、高层，板块价格较高，去化缓慢。
板块市场——区域存量：
●项目所在板块主要竞品20年总存量13.25万㎡，参照2020各项目流速预计清盘时间较长，21年新增供应27.2万㎡，2021年市场供应增加，竞争更加激烈。
板块市场——典型项目：
●汇鸿景云花园，项目地处梅兰路和青年路交汇处，有地段优势，学区优势，交通便利。周边配套设施齐全，西靠南官河风光带，北侧为万达商圈，梅兰路、青年路为城市交通要道，项目打造多层叠加和改善型高层，因价格较高，销售缓慢。
●新力濮园，位于青年路与永泰路交汇处，处于市区项目的商业配套也是泰州高端水平，万达广场，111生活广场、永辉超市、大润发嘉銮酒店、全季酒店等各种商业配套。2020年12月项目首开，价格较高，销售缓慢。
●绿城·桂语听澜轩，项目位于青年南路与梅兰西路交汇处，紧邻万达广场、市重点小学泰州实验学校、重点中学省泰中附中的学区资源，是城中较好住宅区位。目前项目暂未开盘。
板块市场——典型客户：
●对区域代表项目成交客户分析：
刚改：城中板块拆迁客户，原居民客户，习惯市区生活环境，追求较好的学区资源；
改善：客户范围较广，主要是市区的改善群体位置，如公务员、医院、学校等事业单位人群，以及企业中高管及高收入私营业主。
地块简评
地块简评——项目定位：
地块简评——产品定位：
△注:强化景观打造、增设社区科技投入、考虑精装
地块简评——配比定位：
地块简评——售价定位：
小高层洋房：入市均价23888元/㎡；
综合均价25888元/㎡。
退台式花园洋房：入市均价25888元/㎡；
综合均价28888元/㎡。
地块简评——投资建议：
●市场层面：随着近几年泰州地价的不断攀升，直接拉高了泰州商品房的售价，这过快的增长，缺乏一定市场基础。尤其是目前不少高价段位的项目价格基础并不牢靠，缺乏客户认可，具有一定的市场风险。
●竞争层面：青年路延续目前已经有三个同类型的项目，在售项目的销售情况也验证了上条观点。同时产品的同质化，临近板块的客源争夺也是未来项目需要面临的难点。故在前文产品定位中建议了退台式的花园洋房，来进行产品差异化。
●投资层面：尽管地块不大，该地块不易做高运转项目考虑，建议以树形象+利润最大化作为项目的开发目标。在地价控制上，该地块有最高限价，建议可以按照楼面价12500-12800元/㎡作为观察期，做后续决断。本地块大概率会走向限价摇号，建议先期以饱和价做成本测算，考虑投资价值。
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