1、双限政策分析
双限政策分析：2020年6-8月两次的土拍政策调整，较大程度抑制了重点区域地价上涨压力。对房企而言，由于限价既定的利润空间受到压缩，资金压力呈现上升，拿地的不确定性增加；进而推动房企之间强强联合，地块开发节奏加快。
双限地块分布：
▶“限房价，竞地价”新政出台后，南京两江板块依旧是市场主力军
▶首批双限地块在2020年7月10日出让，南京主城及六合已成功出让双限地块62幅
江北（含六合）27幅、江宁15幅、城北4幅、城南5幅、城东3幅、仙林7幅、河西1幅。
▶南京首次集中供地在2021年5月20日拍卖，截止2021年6月，南京主城及六合已成功出让双限地块57幅
江北（含六合）23幅、江宁10幅、城北3幅、城南14幅、城东2幅、仙林3幅、河西2幅。
双限地块统计：
▶2020年因为疫情，2-3月无住宅土地供应，4月开始开发商抢地补仓，多幅地块达到最高限价，热点区域溢价率高达40%以上；7月后“限房价、竞地价”政策及触顶摇号政策在一定程度上令市场趋于平稳，触顶摇号土地18幅，大部分为江北和江宁板块。
▶2021年“两集中”政策后，于4月首次集中推出涉宅地块45幅，触顶摇号土地32幅（不含高淳溧水），多个热点片区触顶待摇号，而江宁正方新城、汤山、江宁滨江、浦口汤泉、六合等多个远郊板块宅地同样触顶。城东、大校场、江宁正方新城、城南两桥、板桥新城、迈皋桥、六合等板块，地价通通刷新。
2、精装包政策分析
精装包政策分析：精装包的推出市场进一步强化了市场限价，稳定楼市整体价格上涨预期，让市场保持良性发展态势。
3、各板块精装包分析
双限政策-精装包：
▶针对精装包政策开发商陆续展开摸索，目前主流市场精装包溢价控制在5-8%左右；
▶销售较好的精装包项目主要采用以下策略：1.精装包有明显的升级和展示对比；2.提供商业贷款；3.释放优惠，提高转化率。
河西板块 ：
▶升级装修包标准3000-5000元/㎡
▶河西板块为高关注改善区域，升级包让改善人群享受服务再升级，符合购买需求
▶整盘均价49500-56566元/㎡，装包溢价控制在5.3%-9.9%左右。
城北板块 ：
▶升级装修包标准500-5000元/㎡
▶城北板块拥有三线地铁交会，三大商业体环伺，随着教育、医疗等配套纷纷落地，区域未来发展可期
▶整盘均价34000元/㎡-42078元/㎡（不含融信青澜项目），精装包溢价控制在4.4%-12%左右（不含融信青澜项目）。
城东板块 ：
▶升级装修包标准2000-3500元/㎡
▶城东板块非富即贵的城东“富人区”，成熟的生活配套、稀缺的山水资源、超预期的板块价值。
▶整盘均价33055元/㎡-47852元/㎡，精装包溢价控制在6.1%-7.31%左右。
城南板块 ：
▶升级装修包标准1800-3500元/㎡
▶城南板块作为2020年南京楼市的“后起之秀”，区域热度高涨，多个高端新盘入市、多块优质地块出让、各种名校商业入驻；从区位地段、土地供求、配套规划、房价地价各个方面来看，未来发展潜力无穷。
▶整盘均价41600元/㎡-45290元/㎡（不含两桥项目），精装包溢价控制在4.8%-7.7%左右。
仙林板块 ：
▶升级装修包标准1500-3000元/㎡
▶仙林板块新房市场稀缺，正荣润岚府为双限地块，设置了3000元/㎡的升级装修包
▶整盘均价26499元/㎡-30000元/㎡，精装包溢价控制在5.5%-10%左右。
浦口板块 ：
▶升级装修包标准1200-2500元/㎡
▶浦口板块热盘均在城南中心，紧挨着江北核心区，从区位、交通、配套到生活一应俱全。将树立区域办公品质标杆，营造精品商务氛围的品质办公功能
▶整盘均价29864元/㎡-32000元/㎡，精装包溢价控制在6%-8.3%左右。
江北核心区 ：
▶升级装修包标准1514元/㎡
▶江北核心区随着南京都市圈获批以及长江五桥的通车、南京美术馆新馆、江北图书馆、扬子江国际会议中心、定山城市客厅等重大工程陆续建成，城市利好逐步兑现，高端科技产业扎堆，大量高知人才不断涌入，势必带来更多的消费力。
▶整盘均价32720元/㎡-32760元/㎡，精装包溢价控制在4.6%左右。
江宁板块 ：
▶升级装修包标准1000元/㎡
▶江宁板块九龙湖地区开发充分、配套成熟，区位优势，区域楼盘尽享“百九”商圈优质资源
▶德信星宸整盘均价21752元/㎡，精装包溢价控制在4.6%左右。
典型项目装修对比：
▶第一梯队：5000元/㎡
▶“三大件”的中央空调是大金，地暖是威能或菲斯曼，新风系统是霍尼韦尔或百朗；
厨房里配备博世品牌的抽油烟机、燃气灶、全嵌式洗碗机、微蒸烤一体机，以及配置爱适易品牌的垃圾处理器等；
卫浴品牌配置有捷仕、劳芬、唯宝、汉斯格雅，多为国际一线大品牌，给南京一众高端楼盘作出了示范。
▶第一梯队：5000元/㎡
▶豪宅三大件高配系统——日本东芝·中央空调、法国爱迪士·新风系统、德国博世·全屋地暖系统；
博世油烟机+灶具+多功能洗碗机、摩恩净水器+餐厨垃圾处理器；
全屋高端定制墙布、天然石材、唯宝一体式智能马桶/浴缸、汉斯格雅卫浴五金均为奢品酒店的标配；
▶第二梯队：3500元/㎡
▶强势的“黑科技”，用十二大科技系统武装提供五衡系统：衡温、衡湿、衡氧、衡洁与衡静
在毛细管网的控制上不同，基础装修是一户总控，升级装修是分室控制。厨房“诺贝尔”或“东鹏”或“蒙娜丽莎”品牌的瓷砖，地柜+吊柜全配齐，“博世”品牌的燃气灶和油烟机外及嵌入式微烤一体机；“铂浪高”品牌的水槽和龙头；
卫生间为“唯宝”品牌的智能一体马桶，“科勒”品牌的双台盆和浴缸，“高仪”品牌的浴缸龙头。
▶第三梯队：2500元/㎡
▶东芝中央空调、爱迪士新风、博世地暖，一应俱全,全球知名品牌
万象的实木复合地板，摩恩的五金、唯宝的马桶、汉斯格雅的水龙头和花洒、西门子厨房三件套等大牌。
▶第四梯队：1500-2000元/㎡
▶甄选汉斯格雅、唯宝、方太、西门子、铂浪高等国际高级品牌，铝合金拉丝踢脚线；
厨余垃圾处理器、3M全屋（前段+末端）净水系统等配置
▶第四梯队：1500-2000元/㎡
▶采用了日立的中央空调、菲斯曼的地暖、霍尼韦尔的新风系统
厨房方太油烟机，科勒的水槽和抽拉式水龙头；卫浴马桶、洗脸盆是德国的唯宝，龙头、淋浴花洒德国的高仪。
分享到：
