备注：本报告以主城区数据为主，部分内容含六合、高淳及溧水，来源于金刚石云数据系统，均有平台收集整理分析的网上备案及签约口径，其最终结果解释权归金刚石所有。数据起止时间： 2021.01.01-2021.06.30；免责声明：本报告刊载的一切资料及数据仅供行业内部参考使用，如有由此发生的决策后果本司概不负责。
楼市政策-全国：
▶宏观政策：“房子是用来住的、不是用来炒的”的主基调不变
▶2021年1月以来，全国对于楼市政策调控趋势不断收紧，在经历近半年的调控密集加码后，房地产调控成果逐渐显现。从调控内容来看，三限等行政限制仍是调控重点，保障性租赁住房不断提及，房地产业金融监管也持续保持高压。
楼市政策-南京：
▶南京“微调控”，着力建立和完善房地产市场
▶南京土地供应“两集中”限制房价过快上涨，销售端分区精准化调控，放宽南京四区户籍落户，降低购房门槛，分流主城核心区房地产热度，鼓励外围区域发展。
土地市场
▶2021年上半年南京以“两集中”供地，已完成出让的首批地块。涉宅地块成交287万㎡，同比上涨118%，成交楼面价15634元/㎡，同比20年上半年下跌9% 。
▶供地主要集中在江宁、浦口、雨花台区三个区域，其次为溧水、秦淮区域。
▶2021年1-6月全市供应94幅商品房用地，其中主城区占据76幅；总供应约378.4万㎡，涉宅用地占有率达81%，纯住宅、商住挂牌楼面均价分别为15120元/㎡和10904元/㎡。
▶上半年共成交涉宅用地65幅，主要集中在浦口和城南板块，纯住宅用地成交楼面均价达18563元/㎡，溢价率为24%。
▶2021年1-6月全市成交104幅商品房用地，其中主城区占据86幅；总成交约405.5万㎡，涉宅用地占有率为81%，纯住宅、商住成交楼面均价分别为18563元/㎡和10994元/㎡，纯住宅地块溢价率达24%。
▶南京首次“两集中”挂地，51幅地中36幅触顶最高限价,主城板块河西南、江心洲、南部新城、城南两桥、软件谷、雨花经开区、板桥新城、城东等多个热点片区触顶待摇号，江宁正方新城、溧水、汤山、江宁滨江、浦口汤泉、六合等多个远郊板块宅地同样触顶，多个板块的最高楼面价被刷新。
▶地块数量：园博园建设开发竞得地块幅数居全市首位，幅数top10拿地多集中在江宁汤山区域；计容建面：华润置地竞得地块开发面积居全市首位，计容建面共74.8万方。
小结：
政策：两会维稳“房住不炒”的主基调；放宽落户政策；南京土地政策迎来大改革
量价：上半年全市共成交:104幅地块，405.5万㎡，成交金额1214亿，涉宅用地65幅，1169万㎡
溢价：涉宅用地平均楼面地价18563元/㎡，平均溢价24%，宅地最高溢价为32%， 土地溢价相对平稳
结构：住宅用地仍为成交主力，占比上半年成交的44%，商业、商办成交占比全市总量约19%
区域：两江区域仍为供应主力，江宁、浦口、秦淮区成交居前；其中浦口，成交23幅共131.1万方，其次江宁共成交28幅地块，面积约87.6万㎡
住宅市场
上半年新房市场整体表现十分强劲，房价稳涨，销售量创近五年新高，供销同比2020年上半年大幅度上涨，供应同比涨幅52%，成交同比涨幅112%。
▶1.2021年1-2季度，南京主城区商品住宅上市量为550万㎡，销售量为675㎡。分阶段看：
1季度受春节影响，2月上市量少，金三集中放量。1-3月全市上市量为209万㎡，同比仍增长71%。销售量209万㎡，同比上升99%；
2季度商品住宅逐步恢复，上市面积341万㎡，同比增长42%；成交376万㎡，同比增长77%；
▶2. 2020年1-2季度，主城平均成交价为33430元/㎡，同比增长11.9%；成交总额2257亿元，分阶段看：
1季度全市住宅成交均价33692元/㎡，同比增长11%，成交总额1008亿元，同比增长216% ；
2季度全市住宅成交均价33222元/㎡，同比增长12.2%，成交总额1249亿元，同比增长97.6%；
▶80-144㎡的产品为市场主力，从产品供应上看，80㎡以下户型已成稀缺产品，144以上户型供应较少；从成交结构来看，以130-144㎡为主力，90-130㎡比例占比逐渐增加，刚需刚改已成市场主流。
▶2.5-3.5万元/㎡为市场主力，从历年成交结构趋势来看，2.5万元/㎡以下、3.5-4万元/㎡的房源占比有所下降；2.5-3万元/㎡、3-3.5万元/㎡价格占比提升，随着单价上涨，购买者对产品满足功能性的基础上亦开始追求舒适性。
▶2021年上半年南京住宅市场板块分化明显，城市住宅市场开始边缘化，外围板块市场供求量激增，浦口、江宁板块供销量领跑全市；核心主城各板块长期处于供应量少、库存低位状态，浦口、江宁为未来主城区主要供应区域。
小结：
量价：2021年上半年供销同比去年激增，房价持续稳涨，板块分化明显，核心区域一房难求，热点板块首付比例刷新，改善板块向刚需板块蔓延。
库存：核心主城各板块长期处于供应量少、库存低位状态，浦口、江宁为未来主城区主要供应区域，此情况并将持续。
结构：80-144㎡的产品为市场主力，80㎡以下户型已成稀缺产品，144以上户型供应较少；以130-144㎡为主力，90-130㎡比例占比逐渐增加，刚需刚改已成市场主流。从历年成交结构趋势来看，2.5-3.5万元/㎡价格占比提升。
趋势：未来市场两级分化现象加剧，热门板块持续火热，刚需门槛提升，客户对区位、品牌、产品力会提出更高要求。
商办市场
▶商业：2021上半年供应2389套，供应面积约27.01万方，成交1537套，成交面积约23.37万方，成交均价26130元/平。
▶办公：2021上半年供应606套，供应面积约11.24万方，成交1938套，成交面积约18.59万方，成交均价18042元/平。
▶公寓：2021上半年供应5167套，供应面积约31.65万方，成交3359套，成交面积约20.23万方，成交均价24805元/平。
▶2021年上半年整体商办市场实现不同程度的复苏，整体形势已处于新一轮发展周期；二季度，市场活跃度正稳步提升，但从长期来看，商办市场仍面临较大的去化压力。
▶1.2021年1-2季度，南京主城区商办上市量为69.9万㎡，销售量为62.2㎡。分阶段看：
1季度全市上市量为21万㎡，同比上涨51%。销售量32.3万㎡，同比增加70%；
2季度商办4-5月供应增加，上市面积48.9万㎡，同比上涨61%；成交29.9万㎡，同比减少4% ；
▶2. 2021年1-2季度，主城平均成交价为33430元/㎡，同比增长29.1%；成交总额145亿元，分阶段看：
1季度全市住宅成交均价24526元/㎡，同比下降14.8%，成交总额79亿元，同比增长44.47% ；
2季度全市住宅成交均价21962元/㎡，同比下降8.96%，成交总额66亿元，同比下降13%；
▶30-50㎡的产品为市场主力，其中40-50㎡成交量最高，上半年大面积商办类产品占比提升，市场客户倾向于具备实力、资产较为充足的买家。
▶1.5-2.5万元/㎡为市场主力，其中公寓占比较高，从历年成交结构趋势看，2.5-3万元/㎡、4.5-5万元/㎡占比有所提升。
▶河西、城南、江宁为成交主力板块，就商办类价格而言，城中价格处于全市第一梯队，为31351元/㎡，其次城北和河西价格处于第二梯队，为25476-27405元/㎡，除城东、仙林板块外，主城区库存量充足。
小结：
▶2021上半年商办市场处于新一轮发展周期，市场活跃度正稳步提升。市场选择客户更具实力与资产储备。
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