备注：本报告包含本市所有区县，来源于金刚石云数据系统，均有平台收集整理分析的网上备案及签约口径，其最终结果解释权归金刚石所有。数据起止时间： 2021.01.01-2021.06.30；免责声明：本报告刊载的一切资料及数据仅供行业内部参考使用，如有由此发生的决策后果本司概不负责。
资讯速递
▶2021年上半年，银行房贷利率小范围波动，二手房贷款周期拉长；交通与教育配套逐步落地，交通框架全面拉开
▶【信贷政策】扬州多家银行利率上涨
●LPR已经连续12个月保持不变，扬州房贷利率有小范围波动，上涨约5个基点，目前平均水平为，首套房5.05%，二套房5.3%，利率报价略高的有兴业银行、中信银行，首套房利率分别为5.45%、5.5%，工作人员透露，上调原因与额度管控有关；
▶【城建规划】交通和教育全面拉开
●3月中旬，邗江区公布了2021年民生项目中小学及幼儿园建设项目，2021年，位于邗江区的市机关第三幼儿园绿杨园将提档升级，杨庙镇中心幼儿园异地新建，GZ230地块幼儿园将建设，维扬中学进行改扩建；
●扬州江都区4月住建局公布了《江都区住房保障及城乡统筹“十四五”发展规划》（征求意见稿），98个重大项目出炉，总投资额超500亿，列表中显示，华山路、黄海路将进行快速化改造。空港新城影视基地2023年建成，打造数字文创产业园，文体旅蓬勃发展。关注居民健康事业，进一步推进医疗项目建设。启动大涵河生态修复，城北迎来城市湿地公园。城北教育集中区、南部教育集中区等一大批教育项目，启动建设时间全部曝光；
●5月邗江区教育局、蒋王街道办事处，和邗江区实验学校签约，合作共建邗江区实验学校蒋王分校，根据协议，邗江区实验学校蒋王分校，由邗江区实验学校组建管理团队，派出一线教师，对蒋王分校实施一体化教育教学管理；
●5月扬州召开沪渝蓉（北沿江）高铁扬州段工作推进会，沪渝蓉（北沿江）高铁作为连接长三角与成渝经济区的主干通道，是推进长三角一体化、打造轨道上的江苏的重要交通项目，是国家高铁网的重要组成部分，具有十分重大的意义
市场总结：
▶土怕持续火热，住宅市场“维稳”，单盘分化严重，狭义库存低位运行
▶【土地市场】土地供应加快，主城区土地市场依旧火热，高溢价成交
●供应：二季度开始政府加快土地供应，上半年全市供应60宗地，总建336万方，其中主城区182万方，全市的供应高地；
●成交：上半年全市涉宅土地成交51宗，其中主城邗江区和广陵区地块高溢价成交，郊县低溢价成交；
▶【商品房市场】供需相对平衡，价格结构性上涨，库存低位运行
●住宅市场：
2021年上半年供需处于历年上半年高位，供需相对平衡，同比涨幅明显（20年上半年疫情影响），成交价格结构性上涨。
住宅市场狭义库存依旧低位运行，143万方，去化周期仅6.3个月；
从单盘情况来看，2021年前十的门槛有所提升，均为全市高性价比项目，其中改善盘增多，单价18000以上的楼盘占一半；
●别墅市场：
2021年上半年别墅市场供销维持在常态，单盘的集中度较高，主要来自西区中信泰富锦园项目；
●商办市场：
商办市场相对封闭，上半年供销持续低位，成交量基本与去年同期持平，受办公成交占比高的影响，成交价格有所下滑；
商办库存高企，去化周期较长
土地市场
土地市场——供销情况：
▶上半年扬州加快土地供应，主城区依旧是供地的主要区域，江都无供应
▶2021年上半年全市供应60宗地块，其中广陵区和邗江区为主要的供地区域，共供地30宗，地块总建181.68万方，挂牌总金额93.64亿元，挂牌楼面地价5157元/㎡；
土地市场——供应明细（涉宅）：
广陵区是市区的主要供地区域，其中多幅城市热点地块，各大房企关注度较高
土地市场——成交明细（涉宅）：
主城区土拍高热，多幅地块触顶摇号，诞生9幅万元以上地块
土地市场——小结：
▶政府调整供地节奏，土地成交超往年，主城区土拍热度依旧，地价稳定在高位。
住宅市场
住宅市场——供销情况分析：
▶供应：2021年上半年，因新项目入市，拉高上半年供应量，供应量处于近几年高位，供应量133万方，环比上涨43%；
▶销售：春节后市场以“稳”为主，因去年疫情的影响，环比答复上涨，成交140万方，环比涨幅达90%；
▶价格：受高价项目入市的影响，上半年商品住宅成交均价上涨明显，涨至16538元/㎡，环比小幅上涨2%。
住宅市场——区域供销情况：
▶供应：西区和东区是2021年上半年主要的供应区域，东区供应59万方，其次是西区36万方；
▶成交：受供应以及区域成熟度的影响，东区和西区成交相当，分别成交57万方和55万方，南区因项目少、价格实现度高，供销低位；
▶价格：西区为市区价格的第一梯队，上半年以17414元/㎡领跑市区，东区因高价项目备案，价格位列第二，南区仍为市区的价格洼地。
住宅市场——存量及去化周期：
▶6月底扬州市区住宅市场存量143万方，6个月去化周期6.3个月，东区因近期新盘入市较多，库存量有所抬升，涨至60万方，去化周期6.9个月，竞争环境相对激烈，但整体市场狭义库存处于低位运行。
住宅市场——排行榜：
住宅市场——开盘监测：二季度供应放缓，上半年新盘项目增多，14个新盘入市，仅剩京华城板块2个项目摇号，去化率处于低位
别墅市场
别墅市场——供销情况分析：
▶供应：2021年上半年别墅市场供应低位，供应3.6万方，同比去年小幅上涨21%；
▶销售：成交量回归常态，成交7.7万方，同比去年上涨126%；
▶价格：上半年受个别单盘的影响，别墅均价19627/㎡，价格小幅下滑。
别墅市场——区域供销情况：
▶2021年上半年受别墅市场供应的影响，供销主要来自西区中信泰富锦园项目。
别墅市场—存量及去化周期：
▶截止6月底，扬州市区别墅市场存量24万方，主要集中在北区和南区，其中北区别墅库存13.1万方，占比55%，去化周期24个月，受别墅市场流速慢的影响，除东区和西区，其他区域别墅去化周期都较长。
别墅市场——排行榜：
商品住宅市场——精品楼盘赏析：中海左岸，中海19年10月竞得地块，项目位于328国道以北，紧靠国道，偏离东南新城核心区域，项目2020年6月首开以来，因价格优势明显，加上区域高价项目入市，凸显本案价格优势，21年流速较快，2021年上半年销售867套。面积10.14万方，小高精装折后15500元/㎡，洋房精装折后价格16500元/㎡
商办市场
商办市场——供销情况分析：
▶2021年上半年商办供应量有所上涨但仍处于低位，成交量维稳，成交4.1万方，环比小幅上涨10%，受结构性影响，价格下滑28%；
商办市场——区域供销情况：
▶供应：上半年商办供应主要来自西区，3.5万方，主要是西区佳源玖珑湾项目，其次是东区和老城区；
▶成交：成交主要来自东区、西区，除老城区外，南区成交低位，仅0.3万方；
▶价格：东区以15972元/平领跑全市，西区以11004元/平位居第二；
商办市场——存量及去化周期：
▶截止6月底，扬州市区商办狭义存量188万方，库存量高位运行，其中西区库存量占比最大，89万方，占比47%，从去化周期来看，各区域去化周期均在10年以上，库存量较大。
商办市场——存量及去化周期：
▶截止6月底，扬州市区商办狭义存量188万方，库存量高位运行，其中西区库存量占比最大，89万方，占比47%，从去化周期来看，各区域去化周期均在10年以上，库存量较大。
商品房市场——小结：
▶上半年供需平稳，新盘增多，客户观望情绪渐浓，成交维稳；下半年随着高地价新项目陆续入市，市场分化更加明显，竞争加剧。
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