城市发展概述
城市概述-城市概况：张家港是苏州市北大门，一带一路、长江经济带、长三角一体化、上海科创中心等国家重大战略叠加，省城一体化、沪苏同城化加速优化地缘新优势，多重战略叠加，推动港城承接中心城市更多高端要素外溢，多式联运功能为城市发展带来重大机遇。
▶全面打造“上海最佳协同区”，全方位对接上海“一小时经济圈”，依托南沿江产创聚合黄金增长轴布局，全方位对接融入上海，建立区镇与上海产业园区常态化对接机制，深化与上海杨浦区、虹桥商务区战略合作，加强与自贸区临港新片区、张江高科技园区对接，设立张家港创新飞地。
▶对接形成紧密联合城市组群，构建“0.5-1小时城市通勤圈” 。主动对接江苏扬子江城市群建设，围绕打造长江两岸高铁环线、加密过江通道、扩能高速公路，全面融入宁镇扬、苏锡常都市圈一体化发展，进一步加强与周边错位发展和协作，在基础设施建设与生态环境保护等领域相互联合，全方位提升城市资源配置能力。
城市概述-城市交通：
▶张家港全市规划沪苏通铁路、南沿江铁路、通苏嘉甬铁路“三铁交会”，未来将成为长三角一体化重要节点和跨江融合的“桥头堡”，将有力重塑城市功能空间布局、再次拉开城市发展框架，交通区位改善将推动张家港进入港铁兴城时代。
城市概述-城市指标-GDP：张家港经济实力雄厚，GDP体量较大，近年稳居全国百强县前三，居民生活富裕，2019年人均GPD超20万元，在苏州市区、县市排名第二，仅低于昆山。
城市概述-城市指标-收入、支出：张家港人均可支配收入近年稳步增加，2019年排在苏州市区、县市第三，购买力强劲，消费意愿同步增加，但是消费规模较低，人均消费支出全市垫底
城市概述-城市指标-产业结构：
▶张家港是一个传统工业型城市，产业以二产为主，同时在推进经济结构调整和产业转型升级方面成果显著，三产占比逐年优化提升，规模以上企业较多，产业结构未来将持续优化
●产业主要以为冶金、纺织、机电、化工、粮油食品五大传统产业为主，产值占规模以上工业总产值比重9成以上。新兴产业同比稳步增长，主要为新材料产业、高端装备产业、新能源产业、智能电网及再生利用行业、新医药及其他行业。
城市概述-城市指标-城市人口：根据七普人口数据，张家港近十年人口净流入约18万+，人口基数大，排全市各区县第四，但是增长乏力，同时老年化严重、学历水平不高
▶从人口结构来看，高中及以上学历占比仅3.4成，低于全市平均水平，高技能人才缺口较大。60岁及以上人口占比20%，高于全市平均水平，老龄化较为严重。0-14岁儿童，占比市内平均水平，为房地产市场发展提供内生动力。
城市概述-城市规划：
▶突出“整体城市”理念，打造“一城双核四片区”新格局，以“东拓、北延、西控、南限”为导向，立足建设张家港未来发展新的增长极，持续提高中心城区在全市域对外开放、创新策源、产业发展、交通枢纽等的首位度功能，塑造创新资源和高端服务的集聚核，成为区域职能发挥的核心平台。
●全市域一体为“一城”，规划布局经开区(杨舍镇)-高新区(塘桥镇)为中心城区、保税区区域（金港镇）为市域副中心构成“双核”，锦丰片区、南丰片区、乐余片区和凤凰片区为特色片区的“一城双核四片区”空间新格局。
城市概述-区域功能定位：
▶张家港下辖8个乡镇和1个农业示范区，规划为一城双核四片区，杨舍镇为主城区，是张家港市的政治、经济、文化、交通中心。塘桥镇为副城区，是张家港交通枢纽区域。
城市概述-城市指标-产业规划：
▶张家港全市规划“一核一带、核心引领”的产业空间布局结构，推动城市产业升级与多元发展，促进产业结构战略性调整，优化发展传统制造业和传统服务业，加快发展现代制造业和现代服务业，培育新兴支柱产业。
城市概述-总结：
▶城市概况：张家港是苏州市北大门，一带一路、长江经济带、长三角一体化、上海科创中心等国家重大战略叠加，推动港城承接中心城市更多高端要素外溢，多式联运功能为城市发展带来重大机遇。
▶城市基础：张家港是传统工业城市，二产发达，产业基础雄厚，GDP常年全国百强县前三，人均购买力较强，人口净流入稳步增长。
▶城市交通：张家港“三铁交会”，未来将成为长三角一体化重要节点和跨江融合的“桥头堡”，交通区位改善将推动张家港进入港铁兴城时代，同时对接形成紧密联合城市组群，构建“0.5-1小时城市通勤圈”
▶城市规划：突出“整体城市”理念，打造“一城双核四片区”新格局，以“东拓、北延、西控、南限”为导向，持续提高中心城区在全市域对外开放、创新策源、产业发展、交通枢纽等的首位度功能
▶关键词：综合实力强、百强县前三、高铁经济、潜力较大、国家大战略
市场环境分析
市场环境-现行政策：张家港政策环境较为宽松，不限购，调控主要通过限价、限售、及设置土地市场指导价等政策，抑制地价、房价过快上涨；近年政策变动不大，19年增加“5年一学位政策”，抑制学区房炒作行为。
▶预售条件：1.预售面积要求：多层，规划建著面积满1万平方米即可申请。高层、小高层则需满2万平方米。2.预售形象进度要求：与开发企业信用等级挂钩。A级，完成±0基础工程即可申请预售。B、C级，在完成±0基础工程的基础上，开发投资额需达项目总投资额（刨除土地成本）25%。D级，小高层、高层需施工至地上总层数的三分之一，多层需施工至地上总层数的四分之一。
市场环境-整体土地市场：
▶张家港近三年供地规模逐年增加，土地供应量充足，地售价差值拉大，中心城区供地量远大于外围乡镇
●2020年达到近年峰值，受供地结构影响，成交楼面价波动下跌，住宅均价逐年平稳上升，地售价差值拉大。
●2018-2021.6月，宅地成交90宗，中心城区（杨舍镇+塘桥镇）成交地块43宗，占比将近5成
市场环境-土地成交分析：
▶2021年1-6月张家港共成交17宗涉宅用地，市场冷热不均，市区热门地块多马甲拍地仍为主流，外围乡镇土拍遇冷。
●杨舍镇是市区核心，土拍高热，市区2环内土地更为稀缺，楼面价最高，因限价因素，地售比较高，外围乡镇土拍遇冷，溢价率较低，地售比相对维持较低水平。
●两集中供地，倒逼房企下沉县市，爱情地产、美好置业、龙湖等房企首入张家港。
市场环境-土地成交分析：
▶2021年1-6月7宗宅地溢价成交，除大新镇地块外，全部进入一次报价，核心区域改善地块被房企一致看好，多马甲抢地依然是市场主流拿地方式，房企拿地难度加大。
●分区来看，杨舍镇4宗，乐余、大新、金港镇各1宗，杨舍镇占一半以上，市区核心土地稀缺，乐余镇近三年无经营性宅地出让，无项目在售，市场空窗期。
市场环境-供地计划：
市场环境-商品住宅市场：
▶张家港商品住宅，市场整体供大于求，价格受供货结构影响，上涨较快，存量近一年震荡上升，去化周期达近年新高
●量价：2018~2020年供应逐年波动下跌，成交量基本稳定在179万方上下，2021年上半年供求活跃，整体优于前三年同期 ，市场表现供大于求，2021年上半年成交均价15915元/㎡，同比上涨4.6%。
●库存：近一年商品住宅存量震荡上升，截至2021年6月，存量191万㎡，按近半年流速计算，去化周期10.7个月。
市场环境-商品住宅市场：
▶从近年成交结构来看，市场风格从大面积地缘改善向外来人口中小面积首置首改转变，户型建面90-160㎡占绝对地位，其中90-120㎡首置首改类户型，需求量逐年增加，总价段100-140万、180万及以上，占比逐年增加。
市场环境-区域住宅市场：结合现有城市界面和规划力度，板块价值梯度：杨舍镇＞塘桥镇＞金港镇＞锦丰镇、大新镇＞凤凰镇＞乐余镇 、南丰镇。
市场环境-区域住宅市场：
▶区域成交：自2018年起，杨舍镇为主力成交区域，成交量持续领先，2021年成交均价18000元/㎡，也是张家港市场价格标杆；外围乡镇，金港镇、锦丰镇市场供求活跃，价格维稳11000-13000元/㎡。乐余、南丰在售项目少，市场空窗期。
市场环境-区域住宅市场：
▶分区来看，住宅存量主要集中在市区杨舍镇，在售项目较多，占比超5成，去化周期为9.1个月，市区除二环内核心改善项目，区位配套优势，略微供不应求外，外围次核心片区项目去化表现一般。近郊乡镇主要为金港镇、塘桥镇，2个区是城市副核心，前期供地量较大，项目集中入市，去化流速较慢，推动存量走高。远郊乡镇，大新镇、凤凰镇、乐余镇、南丰镇，可售存量较少。
市场环境-市区住宅排行：
▶2021年上半年张家港成交排名前十的项目中，杨舍镇占7席，金港镇2席，塘桥镇1席，其中城北板块建发和玺、张家港金茂悦、张家港金茂府凭借市区“北延”规划政策，占据沙洲湖CBD核心，吸引外围乡镇进城客户及市区核心区外溢客户，成交金额排前位；房企权益排名中，厦门建发排名第一，前十房企的成交面积占整体市场份额的66%，市场份额较集中。
市场环境-典型个案—建发和玺：
市场环境-典型个案—建发和玺：
▶客户分析：
以悦享型类、功改型类客户为主，主要为首改、再改类型客户；
周边区域首改、再改客户占比次之，潜力较大；
客户重点关注产品、品牌、园林景观。
市场环境-典型个案—张家港金茂悦：
市场环境-典型个案—张家港金茂悦：
市场环境-典型个案—棠颂云著：
市场环境-典型个案—棠颂云著：
地块本体-环境分析：
▶政策分析：政策相对宽松，不限购，近年政策段较为稳定，仅19年出台“五年一学位”政策，打击学区房炒作行为，预计后续政策加码可能性不大
▶土地市场：近年供地主要集中在中心城区（杨舍镇+塘桥镇），占比超5成，两集中供地政策下，房企下沉县市，上半年不乏新进房企，市区二环内改善型地块被一致看好，多马甲拍地依然是主流，外围乡镇地块低溢价成交将持续。
▶住宅分析：住宅市场整体供大于求、价格逐步上行，住宅存量震荡增加，去化周期为近年最高；区域成交分化，中心城区二环内改善、近郊刚需楼盘，去化流速较快，远郊板块供求低位，供求乏力，预计下半年新房入市，将有所改善。
▶关键词：政策环境宽松、市区核心地楼两热、基本面健康良性
分享到：
