城市发展概述
城市概述-城市概况：
▶睢宁县位于徐州市东南部，约四分之一人口外流，城区人口超30万，经济基础较弱
●地理位置：睢宁县为江苏省徐州市下辖县，位于徐州市东南部，西北部与东部分别与徐州市铜山区和宿迁市宿城区、宿豫区接壤，北部与邳州市毗邻，南部与西部和安徽省泗县、灵璧县相连，为东部沿海与中部地区的结合部和苏皖边界地区的重要节点城市。
●城市人口：睢宁县面积1769平方公里，户籍人口141.8万，常住人口103.28万，其中城区人口超30万，下辖3个街道办事处、15个镇。
●城市交通：睢宁距离徐州老城区约70KM，对外交通便利，周边有淮徐高速、徐明高速等；2019年睢宁沙集码头投入运营，设计吞吐量650万吨；徐州观音国际机场位于睢宁县境内，徐盐高铁途经睢宁并设有两个高铁站：观音机场站和睢宁站 。
城市概述-城市指标：
▶城市人口：户籍人口141.8万，常住人口103.28万（流出约38.5万人）；
▶城市经济：2019年GDP为612.67亿元，人均GDP为59459元；城镇居民人均可支配收入29923元；社会消费品零售总额为467.4亿，房地产投资额53.04亿，年末金融机构各项存款余额为596.16亿。
▶产业发展：产业体系完善，初步形成了纺织服装、白色家电、皮革皮具、电商家具等“四大优势产业”，以及新能源新材料、新能源汽车、生物医药、高端装备制造等“四大新兴产业”，“4+4”产业体系对全县工业经济贡献率超过80%。
▶2019年睢宁县从业人员61.46万人，规模以上工业企业个数达180家，其中内资企业168家，港澳台及外资企业12家。
▶2019年，全年新增规上工业企业42家，“沙集模式”在规范提升中释放新动能，全县新增淘宝镇4个、淘宝村20个，电子商务交易额突破330亿元、增长17%，睢宁县再次获评国家级电子商务进农村综合示范县。
城市概述-城市规划：
▶发展方向：完善主城，北扩西延东进，适度南下。
▶城市性质：苏皖边界北部区域性生态休闲、商贸中心，徐州市域重要的制造业、服务业中心。
▶规划区块：突出生态、开发水网、生活集聚、生产外延、提升中心，形成“二心、三区、四轴、七带”的总体城市格局；“二心”:主要指城市的老城商贸中心、新城行政商务中心；“三区”:根据城市用地性质，将城市分为三大功能区，分别为中部生活居住区、东部工贸区、西部工业区 。“四轴”:主要指城市两条“一横一纵”的商业发展轴线、两条“一横一纵”的景观发展轴线。“七带”：主要是“三横四纵”的七条生态、游憩廊道。
市场环境分析
市场环境-土地市场：
▶2018年睢宁县土地成交中城区土地占比较多，平均楼面价达1325元/㎡，溢价率达38.8%；自2019年起，睢宁市场“开闸放量”涉宅土地成交计容面积上涨明显，2019-2020年成交计容建面均在490万㎡左右，但其中镇区土地成交量较大，成交楼面价与溢价率均保持低位，2021年政府开始严控宅地出让量，1-7月涉宅用地仅成交3宗，成交建面仅22.6万㎡，平均楼面价926元/㎡。
市场环境-板块住宅市场：
▶板块成交：2017-2019年老城板块成交量逐年上升，至2020年逐年下降且趋于稳定；随城市北扩东进，新城板块各年度成交量均遥遥领先；而城东板块，因发展缓慢各项配套不足，且区域在售项目较少，各年度成交量均处低位但成交量逐年有所增加。
市场环境-典型个案—万达楚岳公馆：睢宁万达广场·楚岳公馆，位于睢宁新城区睢河路西，永昶路北，总建面约77万㎡，周边交通便利，教育配套较优质，项目自带14万方商业综合体，临近花径公园，一公里范围内至睢宁行政中心，距睢宁高铁站3.5公里。
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