降杠杆，已成为房地产下半场的主基调！
对房地产企业来说，严控负债率，有利于化解企业运营风险。而对住户部门来说，同样需要控制杠杆率。因为居民杠杆率过快上涨，不仅会造成对消费的挤压效应，也容易带来相应的金融风险。我们先从房企说起。
01
房企降杠杆开始
近期房地产融资政策“三道红线”引发了行业的极大关注。
据悉，融资“三条红线”已在参与此前央行、住建部座谈会的12家房企试点实施。
9月14日，中国人民银行副行长、国家外汇管理局局长潘功胜在国务院新闻办公室政策吹风会上表示，央行和住建部会同相关部门，在前期广泛征求意见的基础上，经过近两年时间酝酿，近期出台了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。此后，央行将同住建部以及其他的相关管理部门，跟踪评估执行情况，不断完善规则，稳步扩大适用范围。
潘功胜指出：“这个规则是房地产市场长效机制建设的重要内容，也是房地产金融审慎管理制度的重要组成部分。”
此次房企融资新规，源于8月20日央行与住建部在北京召开的“重点房地产企业座谈会”。此次会议指出，要实施好房地产金融审慎管理制度，增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度。
据财新记者多方确认，房企融资新规将先从与会的12家头部房企开始试点。
这12家房企为：中国恒大（03333.HK）、融创中国（01918.HK）、绿地控股（ 600606.SH ）、中梁控股（02772.HK）、阳光城（ 000671.SZ ）、碧桂园（02007.HK）、万科（ 000002.SZ ）、新城控股（ 601155.SH ）、保利地产（ 600048.SH ）、中海地产（00688.HK）、华润置地（01109.HK）、华侨城（ 000069.SZ ）。
据财新记者获悉，房企融资新规的内容不仅仅是“三道红线”——要求房企剔除预收款后的资产负债率不得高于70%、净负债率不得高于100%、现金短债比不小于1倍；同时，此次监管部门还将“全口径统计”房企负债，包括房企表内外融资的种种工具，不仅让房企上报通过信托、基金、永续债、优先股融资的情况，各类真假出表ABS、非并表项目公司负债及其他“名股实债”也要解包还原。
“密密麻麻各项指标统计，有三页纸，现在监管部门想要摸清底数。”一位相关房企人士指出。
据财联社，一份监管部门下发的《试点房地产企业主要经营、财务指标统计监测表》显示，监管部门要求试点房企每月15日前提交这一表格。
该监测表共涉8项财务指标，分别为：
剔除预收款后的资产负债率、未剔除预收款的资产负债率、净负债率、现金短债比、权益口径购地金额、权益口径销售金额、近三年经营活动产生的现金流量净额是否连续为负、有息负债，其中涵盖了融资“三条红线”指标。
“监管层对我们的要求是，要有三年内达到‘三道红线’的计划，每家企业要报自己三年达标的措施。未来三年中，每年要降档。”12家房企之一的财务负责人说。
一位监管部门人士对财新记者指出，由于以往房地产政策的多次反复，部分房企认为已验证了一条规律：房价绑架政府，总会上涨，不可能大幅下跌，高负债、资金链紧绷也总会被下一轮房地产市场的上涨解救，因此房企普遍形成高杠杆、高周转、高收益的思维定式；同样，为了避免房地产市场出现大面积违约风险，房地产调控政策可能不得不中断，也影响了长效机制的实施。如今“房住不炒”已定调近四年，此番房企融资新规的制定与实施，也是管理预期的一部分。
未来，房企应如何应对融资环境变化，相关报告给出以下几条建议：
第一、坚持稳健财务政策，控制企业杠杆水平。从“三道红线”的设置来看，监管部门高度关注房企负债结构及偿债能力情况，房企应控制自身杠杆水平，保持充裕的现金流使其能够完全覆盖短期有息债务。同时，房企应未雨绸缪、量入为出，做好资金安排，保持经营活动的稳定性。
第二、提升资金管理精细度，提高资金使用效率。伴随着融资环境的不断趋严，最大程度发挥资金的效益成为房企提升管理的重要方面。房企应提高资金管理的精细度，建立资金精细化管理体系，优化资金使用环节，保障资金高效运营。同时，房企应不断提高周转速度，控制拿地成本，提高资金使用效率，继续向管理要效益。
第三、积极进行融资创新，树立品牌引入战略投资者。目前，对房企债务的监管主要集中在有息负债上，房企可运用资产证券化等融资方式，盘活存量资产，补充企业现金流。部分规模化诉求强烈的房企，应积极树立企业品牌，并引入战略投资者，通过借力实现跨越式发展。
02
起底23城居民杠杆率
对住户部门来说，同样需要控制杠杆率。因为居民杠杆率过快上涨，不仅会造成对消费的挤压效应，也容易带来相应的金融风险。
那么，我国哪些城市的居民杠杆率较高呢？目前“杠杆率”的统计存在较多口径，其中比较常用的有两种：一是住户贷款余额/GDP，即住户部门杠杆率；另一种是住户贷款余额/住户存款余额，即住户存贷比或居民资金杠杆率。
第一财经记者通过对23座重点城市的居民资金杠杆率和住户部门杠杆率两个指标的统计测算发现，厦门、杭州、南京、深圳这几个来自东南沿海的副省级城市的杠杆率名列前茅，其中在居民资金杠杆率方面，厦门位列第一；在住户部门杠杆率方面，杭州名列榜首。
需要说明的是，部分重点城市如武汉、天津等的住户贷款余额具体数据未公布，在此没有纳入统计。
这是第一财经统计的23城杠杆率：
这里的杠杆率，分为资金杠杆率和住户部门杠杠率。
前者相当于居民贷款与居民存款之比，代表资金杠杆；后者是居民贷款与GDP之比，衡量的是宏观杠杆。
从资金杠杆率（居民贷款/居民存款）来看，7城市超过100%：厦门（161.7%），杭州（138.8%），南京（137.9%），深圳（137.2%），合肥（122.9%），苏州（109.2%），广州（103.9%）。
居民存款是资金储备，居民贷款则是债务。债务扩张过快而资金储备不足，就会带动资金杠杆率不断攀升。资金杠杆率高，意味着楼市投资热情高涨。
在楼市上行期，这些投资行情能迅速转化房价上涨的刺激力，而在楼市下行期，这些缺乏资金支持的债务，也很容易沦为悬在房价头顶的达摩利克斯之剑。与资金杠杆率相比，住户部门杠杆率，更能看出一个城市的整体负债水平。从住户部门杠杆率（居民贷款/GDP）来看，6城超过80%：杭州（107.4%），温州（94.1%），厦门（84.2%），深圳（83.2%），南京（81.6%），广州（80.9%）。
住户部门杠杆率超过80%，究竟算不算高？这里可以与全国及国际水平作为对比，2020年上半年，中国居民杠杆率（居民贷款/GDP）高达59.7%，相比2019年末55.8%，上升3.9个百分点。
这一数字已经赶平国际平均线（59.7%），远超新兴市场经济体（59.7%），离发达经济体只有10多个点的空间。发达经济体的居民杠杆率平均水平为72.1%，这意味着杭州、温州、厦门、深圳、南京、广州等城市均已超过发达经济体的水平。居民杠杆率过高，影响有多大？一方面，居民杠杆率攀升，会持续挤压消费，这在内循环时代尤其显得格格不入。
根据央行《中国区域金融运行报告（2019）》，控制人均可支配收入、社会融资规模等因素后，居民杠杆率水平每上升1个百分点，社会零售品消费总额增速会下降0.3个百分点左右。另一方面，居民杠杆率增长过快，问题更需要重视。从2008年到2020年，我国居民杠杆率从18%增长到59.7%，扩大了3倍多，增速在全球首屈一指。正因为这一点，银保监会年初曾表态：
防止资金违规流入房地产市场，抑制居民杠杆率过快增长。
而在3-4年前，当时的政策态度还是“我国还有加杠杆空间”，决策基调正在发生重大变化。综合来看，无论是资金杠杆率还是住户部门杠杆率，杭州、厦门、深圳均处于较高水平。无独有偶，深圳、杭州、厦门在房价收入比也位居全国前列。2019年，深圳房价收入比高达35.2，厦门为22.8，杭州为17.7，均处于较高水平。
这三地楼市指数之所以全部高企，在于楼市热度居高不下，吸引的不只是本地的购买力，还有来自本省乃至全国的投资客。这种局面的存在，必然带动这几地楼市指数脱离本地居民的实际收入水平，呈现出一定的泡沫特征，除了挤压消费、挤压实体经济之外，还潜藏着较高的金融风险。换言之，在高杠杆率面前，这几地的房价易涨易跌，涨起来一飞冲天，跌起来也有可能超乎预期。当然，如果经济能够一直高速增长，这些风险不过是提前预支未来，负面效应随着时间的流逝可以逐步消化殆尽；然而，一旦经济出现失速，这些被透支的未来，很容易对当下带来超出预期的影响。
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